O Airbnb em Condomínios Residenciais: Análise Jurídica e as Decisões que Moldam o Cenário

Resumo

O presente artigo explora a complexa relação entre as plataformas de hospedagem de curta duração, como o Airbnb, e os condomínios edilícios de destinação residencial no Brasil. Analisa-se a distinção jurídica entre a locação por temporada e a hospedagem atípica, bem como o impacto da alta rotatividade de hóspedes na segurança, sossego e saúde dos condôminos. Com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e de tribunais estaduais, como o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), o texto demonstra a necessidade de previsão expressa na Convenção de Condomínio, aprovada por quórum qualificado, para a permissão de tal prática e o acesso às áreas comuns. Reafirma-se a função social da propriedade como limitador do direito individual em prol do bem-estar coletivo.

Palavras-chave: Airbnb. Condomínio Edilício. Locação por Temporada. Hospedagem Atípica. Jurisprudência. Convenção de Condomínio. Função Social da Propriedade.

1 INTRODUÇÃO: A REVOLUÇÃO DIGITAL E O CONFLITO CONDOMINIAL

A ascensão das plataformas digitais de hospedagem, notadamente o Airbnb, revolucionou a forma como pessoas viajam e como proprietários de imóveis podem gerar renda. No entanto, essa inovação trouxe consigo um complexo emaranhado de questões jurídicas, especialmente no contexto dos condomínios edilícios de destinação residencial. O que, à primeira vista, parece uma simples locação, revela-se um tema de intrincada análise, envolvendo o direito de propriedade, sua função social, e o sossego e a segurança da coletividade.

O cerne da discussão reside na natureza jurídica da relação estabelecida entre o proprietário e o "hóspede" de curta duração. Seria uma locação por temporada, amparada pela Lei do Inquilinato? Ou uma nova modalidade de hospedagem que se distancia do conceito tradicional de moradia? A resposta a essa pergunta é crucial para determinar os direitos e deveres dos envolvidos, e, principalmente, para definir se o "hóspede" pode usufruir de todas as áreas comuns do condomínio, como a tão desejada piscina.

Este artigo se propõe a aprofundar o tema, mergulhando nas nuances da legislação e, principalmente, nas decisivas manifestações do Poder Judiciário brasileiro. Compreenderemos a distinção fundamental entre os tipos de aluguel e analisaremos as jurisprudências que hoje moldam o cenário jurídico, garantindo maior segurança e clareza para condôminos, síndicos e proprietários.

2 DESVENDANDO CONCEITOS: LOCAÇÃO DE LONGA DURAÇÃO VERSUS HOSPEDAGEM DE CURTA DURAÇÃO

Para adentrar a discussão sobre a legalidade e as implicações do Airbnb em condomínios, é imprescindível estabelecer a diferença entre o que a legislação tradicional entende como "aluguel" e a nova realidade da "hospedagem de curta duração". Essa distinção é o pilar das decisões judiciais mais recentes.

2.1 A Locação de Longa Duração: O Contrato Típico e o Direito de Moradia

O Aluguel de Longa Duração, ou locação residencial tradicional, é aquele contrato regido primariamente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Sua finalidade precípua é a moradia permanente ou habitual do locatário. O contrato é formal, geralmente por prazos mais extensos (30 meses ou mais), e o inquilino adquire uma série de direitos e deveres inerentes a quem faz do imóvel seu lar.

Nesse tipo de contrato, o locatário, ao estabelecer residência no imóvel, adquire o pleno direito de uso de todas as áreas comuns do condomínio, em igualdade de condições com os proprietários. A Lei do Inquilinato garante a ele a qualidade de "morador", com todos os direitos e deveres implícitos, sendo o condomínio obrigado a permitir o acesso e uso dessas áreas, conforme o artigo 19 da Lei nº 4.591/64 e o artigo 1.335 do Código Civil.

2.2 A Hospedagem de Curta Duração: O Contrato Atípico e a Transitoriedade

Por outro lado, a Hospedagem de Curta Duração, popularizada por plataformas como o Airbnb, possui características distintas. Como bem apontado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), trata-se de um "contrato atípico de hospedagem" (BRASIL, STJ, REsp 1.819.075/RS, 2021). Sua finalidade não é a moradia, mas sim a estadia transitória para lazer, turismo ou negócios. As contratações são informais, fracionadas, por curtos períodos, e envolvem uma alta rotatividade de pessoas estranhas ao convívio condominial.

Essa modalidade não se confunde com a locação por temporada (art. 48 da Lei do Inquilinato), que prevê a locação plena de um imóvel para um locatário e seu grupo familiar por um prazo limitado (até 90 dias), com contrato formal. Tampouco se encaixa na legislação de hotéis e pousadas (Lei nº 11.771/2008), que pressupõe profissionalismo e oferta de serviços. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade e temporariedade efêmera presentes na hospedagem (BRASIL, STJ, REsp 1.819.075/RS, 2021, p. 1).

Essa natureza atípica e transitória da hospedagem de curta duração é o ponto nodal que a diferencia do aluguel tradicional, e é justamente essa particularidade que levou os tribunais a imporem restrições à sua prática em condomínios residenciais.

3 A VOZ DA JURISPRUDÊNCIA: O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ)

A ausência de legislação específica para a hospedagem de curta duração em condomínios levou a uma série de litígios por todo o país, culminando em importantes manifestações do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a instância máxima para uniformizar a interpretação da lei federal. A decisão que se tornou um marco nesse cenário é o Recurso Especial nº 1.819.075/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 20/04/2021.

Nesse julgado, o STJ pacificou o entendimento de que a locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos e mediante plataformas digitais, configura uma "hospedagem atípica". Mais importante ainda, o Tribunal concluiu que essa modalidade de uso do imóvel, por sua natureza de alta rotatividade e informalidade, incompatibiliza-se com a destinação exclusivamente residencial conferida pela Convenção de Condomínio, a menos que haja autorização expressa da coletividade.

O Ministro Relator destacou que os conceitos de domicílio e residência, que pressupõem permanência e habitualidade, não se coadunam com a transitoriedade da hospedagem. Além disso, o STJ reforçou que o direito de o proprietário usar, gozar e dispor livremente de seu bem (art. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e art. 19 da Lei nº 4.591/64) não é absoluto. Ele deve harmonizar-se com os direitos à segurança, ao sossego e à saúde das demais propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos (BRASIL, STJ, REsp 1.819.075/RS, 2021, p. 7).

Assim, se a Convenção de Condomínio prevê destinação residencial, o uso das unidades para hospedagem de curta duração desvirtua essa finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). A exceção reside na possibilidade de os próprios condôminos, em assembleia, por maioria qualificada de dois terços (2/3) das frações ideais, deliberarem por permitir essa utilização e, posteriormente, incorporar essa modificação à Convenção (BRASIL, STJ, REsp 1.819.075/RS, 2021, p. 9). Caso contrário, a prática é proibida.

4 A DECISÃO DO TJRS E AS IMPLICAÇÕES PRÁTICAS DA JURISPRUDÊNCIA

Complementando o entendimento do STJ, decisões em tribunais estaduais vêm aplicando a mesma lógica. O Agravo de Instrumento Nº 51126139620228217000 do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), julgado em 17/08/2022, é um exemplo claro dessa consolidação.

Nesse caso, o TJRS manteve uma decisão de primeira instância que deferiu tutela de urgência para proibir a locação de unidade condominial por aplicativo em períodos de curta duração. O fundamento foi a incompatibilidade da exploração econômica do imóvel com a destinação exclusiva para uso residencial. A decisão ressaltou que a perturbação do sossego e da segurança, provocada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e descompromissadas com a coletividade condominial, justifica a imposição de restrições ao uso da propriedade. Para o TJRS, prevalece a paz e o sossego de quem faz do imóvel sua moradia (RIO GRANDE DO SUL, TJRS, Agravo de Instrumento 51126139620228217000, 2022).

4.1 Implicações Práticas para Condomínios e Condôminos

As decisões judiciais sobre a hospedagem de curta duração em condomínios residenciais geram importantes implicações práticas:

• Para Condomínios e Síndicos: A Convenção de Condomínio é o documento mais importante. É fundamental que síndicos e administradoras a revisem e, se necessário, convoquem assembleias para deliberar sobre o tema. A omissão na convenção não significa permissão. Condomínios que desejam proibir a prática sem previsão expressa podem fundamentar a proibição no desvirtuamento da destinação residencial e nos riscos à segurança e sossego.

• Para Proprietários: A decisão do STJ e de outros tribunais impõe um limite claro ao direito de propriedade. Alugar o imóvel via Airbnb sem a devida autorização expressa na Convenção pode resultar em ações judiciais movidas pelo condomínio, com a imposição de multas diárias e a obrigação de cessar a atividade, como visto na decisão do TJRS. A mera alegação de "liberdade de dispor do bem" não prevalece diante da segurança e do sossego da coletividade.

• Para Hóspedes: O acesso às áreas comuns, como piscina e academia, não é garantido. A permissão dependerá diretamente do que a Convenção de Condomínio prevê para a unidade que está sendo alugada. É prudente que o hóspede se informe previamente.

5 O EQUILÍBRIO NECESSÁRIO: FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E O FUTURO DA HOSPEDAGEM EM CONDOMÍNIOS

As decisões judiciais sobre a hospedagem de curta duração em condomínios residenciais resgatam e reforçam um princípio fundamental do Direito Civil: a função social da propriedade. O Código Civil, em seu artigo 1.228, §1º, estabelece que o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam respeitados, entre outros, o sossego e a segurança dos vizinhos.

Este princípio, aliado à natureza do condomínio edilício – um ambiente de convivência coletiva e destinação residencial – serve como base para as limitações impostas. A liberdade individual do proprietário em dispor de seu bem encontra um contraponto na necessidade de assegurar a harmonia e a segurança de todos os que ali residem. A alta rotatividade de estranhos, o ruído e a incerteza gerada pela constante entrada e saída de pessoas sem vínculo com a comunidade são fatores que justificam a intervenção judicial em prol do bem-estar coletivo.

5.1 Perspectivas Futuras e Recomendações

Embora a jurisprudência do STJ tenha trazido um importante balizador, a questão da hospedagem de curta duração em condomínios ainda clama por uma regulamentação legal mais específica. A ausência de uma lei clara gera insegurança jurídica e a necessidade de judicialização de conflitos. Projetos de lei têm tramitado no Congresso Nacional para abordar o tema, buscando conciliar o direito de propriedade com as necessidades da vida em condomínio.

Enquanto a legislação não avança, a Convenção de Condomínio emerge como o instrumento jurídico primordial para a regulamentação interna. Condomínios que desejam permitir a prática devem realizar uma assembleia com o quórum de 2/3 para alterar a convenção, estabelecendo regras claras sobre o uso das áreas comuns, segurança, horários e responsabilidades. Aqueles que optam pela proibição encontram respaldo na jurisprudência consolidada.

O desafio é encontrar um equilíbrio que permita a inovação e o desenvolvimento econômico, sem descaracterizar a natureza residencial dos condomínios e sem comprometer a segurança, o sossego e a qualidade de vida dos moradores. A conscientização e o diálogo dentro da comunidade condominial, pautados no respeito às decisões coletivas e à lei, são o caminho para uma convivência harmoniosa.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm.

BRASIL. Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008. Dispõe sobre a Política Nacional de Turismo, define as atribuições do Governo Federal no planejamento, desenvolvimento e estímulo ao setor de turismo, e dá outras providências. Disponível e